Cinco dicas e cuidados para comprar um imóvel de leilão


Publicado por Nobre Costa Advocacia em 02/25/2019

Por Vinícius Nóbrega Costa[1]

A crise econômica que ainda atinge o mercado imobiliário trouxe um novo cenário de oportunidades para quem pretende adquirir um imóvel. Isso é claramente observado com o aumento de anúncios e feirões de venda dos mais variados tipos de imóveis – dos mais modestos aos mais nobres.

Em maioria, os leilões extrajudiciais são realizados por instituições financeiras. Geralmente, os imóveis são fruto de um financiamento ou de um outro empréstimo. Diante da inadimplência do cliente, a instituição financeira toma o bem para si e o leva a leilão. Com isso, o objetivo é quitar o débito daquele cliente ou parte dele.

Os descontos chegam até 70%[2] e têm atraído o interesse de investidores. Mesmo com atratividade do negócio, cuidados são fundamentais, uma vez que há peculiaridades nessa modalidade de compra.

Primeiramente, o edital deve ser lido com atenção. Nele, será apresentado o valor mínimo da venda, as condições do imóvel, se existe alguma demanda judicial sobre o bem e, principalmente, se o imóvel está ocupado ou não.

Imóveis ocupados costumam ser mais baratos, pois o arrematante terá custos. Além de pagar advogados, ele poderá arcar com eventuais despesas de um processo, no caso de travar alguma batalha jurídica com o atual morador.

Mudanças recentes na legislação dão mais segurança para quem compra um imóvel ocupado. Atualmente, em caso de desobediência do morador em não desocupar o imóvel, é possível que a questão seja resolvida em uma ação autônoma. Com exceção de casos em que houver algum problema na intimação a respeito da data do leilão e da consolidação da propriedade.

Portanto, uma dica importante é: prefira um imóvel desocupado, mas, em alguns casos, diante do atrativo valor, vale à pena arriscar comprar um imóvel ocupado. Nessa circunstância, faz-se importante o aconselhamento de um advogado.

Outra dica é consultar os débitos condominiais e tributários do imóvel. Isso porque, dependendo da forma de alienação e do edital, as dívidas não serão assumidas pelo alienante. Elas acompanharão o imóvel, passando a ser de responsabilidade do comprador.

Em terceiro lugar, se possível, visite o imóvel que pretende adquirir. Eles são bens de elevado valor e, por isso, é prudente notar o estado de conservação. Assim, o comprador poderá calcular gastos extras.

A quarta dica é a contabilização dos gastos com leiloeiro, que varia em torno de 5% do bem; com o Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI); e com despesas de cartorários. À exceção do gasto com leiloeiro, as demais despesas são ordinárias a qualquer comprador. Por isso, devem ser sempre levadas em consideração no preço final.

Como quinta sugestão: se possível, pague à vista. Isso porque a política de juros para aquisição de imóveis está em tendência de alta[3], o que pode acabar afetando a modalidade de leilão e, consequentemente, corroer a economia feita pelo comprador.

[1] Advogado especialista em direito imobiliário, com pós-graduação em processo civil e em advocacia empresarial e contratos, ambas pelo IDP. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-DF na gestão 2016/2018 e, atualmente, sócio-diretor do escritório Nóbrega Costa Advocacia.

[2] https://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/caixa-faz-leilao-de-imoveis-ate-70-mais-baratos-nesta-terca/

[3] https://oglobo.globo.com/economia/presidente-da-caixa-diz-que-juros-da-casa-propria-para-classe-media-tem-de-ser-de-mercado-23352617