Superior Tribunal de Justiça fixa tese que autoriza a inversão da cláusula penal e impede a cumulação de cláusula penal moratória e lucros cessantes em promessas de compra e venda de imóvel


Publicado por Nobre Costa Advocacia em 05/23/2019

A segunda seção do Superior Tribunal de Justiça fixou, em sede de recursos repetitivos, duas teses que tratam sobre contratos de promessa de compra e venda de imóvel.

Estava na pauta de julgamento a discussão sobre a (im)possibilidade de inversão de cláusula penal e sobre a cumulação de lucros cessantes e a cláusula penal moratória, todos são institutos ordinariamente encontrados em contratos imobiliários.

Houve uma alteração jurisprudencial no que concerne à impossibilidade de cumulação entre cláusula penal moratória e lucros cessantes pois, historicamente, o Tribunal tinha entendimento consolidado pela sua possibilidade.

Quanto à inversão da cláusula penal, manteve-se o entendimento de que em contratos onerosos e comutativos, aqueles em que ambas as partes possuem direitos e obrigações, quando a penalidade não estiver prevista em favor de uma das partes, deve ser invertida para garantir a equivalência das obrigações.

Ao final, restaram aprovadas as teses com as seguintes redações, que devem ser seguidas pelos Tribunais de todo o país:

No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecido em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes.”

O escritório Nóbrega Costa informa aos seus clientes que, tão logo seja publicado o acórdão, pedirá o julgamento dos processos que estavam sobrestados.