Dever de garantia da construtora abrange a conformidade estética do reparo

Quando se fala em garantia da construção, ainda é comum a ideia de que o dever da construtora se limita à segurança estrutural da obra. A recente sentença proferida pela 16ª Vara Cível de Brasília, no processo nº 0742525-10.2025.8.07.0001, reforça um entendimento cada vez mais relevante no direito imobiliário: o dever de garantia também alcança a conformidade estética do reparo realizado.

O caso envolveu condomínio de alto padrão, entregue em julho de 2022.

Poucos meses após a entrega, surgiram rachaduras no piso da garagem, especificamente em vagas determinadas. A construtora foi acionada e realizou um reparo que, embora tenha mitigado o problema funcional, resultou na criação de uma junta de dilatação visivelmente destoante do restante do piso, rompendo a harmonia estética da garagem.

O condomínio ajuizou ação de reparação por dano estético, sustentando que o reparo mal executado violou o dever de garantia e frustrou a legítima expectativa de qualidade prometida no empreendimento.

Para Vinícius Nóbrega: “É nesse contexto que legitimamente se esperava que o prédio atendesse a todos os requisitos de segurança, qualidade, funcionalidade e, também, estéticos”.

A tese central foi clara: não basta reparar, é necessário reparar bem, e de forma compatível com o padrão da obra.

O que entendeu a sentença

Ao analisar o caso, o juízo reconheceu que a construtora atuou dentro do prazo de garantia legal previsto no artigo 618 do Código Civil, mas falhou na forma como realizou o reparo. A sentença destacou que a solução adotada não observou a uniformidade estética do ambiente, tampouco as normas técnicas aplicáveis.

O magistrado acolheu o argumento de que, em empreendimentos de alto padrão, a estética não é elemento secundário, mas parte integrante do próprio objeto contratado. O reparo que gera desarmonia visual permanente configura falha na prestação do serviço e enseja indenização.

Esse ponto já havia sido antecipado na petição inicial, nos seguintes termos:

“O dever de garantia não se exaure na eliminação do vício funcional, impondo-se à construtora a obrigação de entregar resultado compatível com o padrão técnico-artístico prometido, sob pena de reparação incompleta e defeituosa.”

A sentença também reconheceu que o reparo afrontou normas da ABNT, especialmente aquelas voltadas à durabilidade, desempenho e manutenção das edificações, reforçando que a solução improvisada adotada pela construtora não poderia ser imposta ao consumidor como definitiva.

Estética como parte do resultado esperado da obra

Um dos aspectos mais relevantes da decisão foi o reconhecimento de que a exigência de perfeição estética se justifica em razão do resultado técnico-artístico esperado da construção. Não se trata de luxo ou capricho, mas de cumprimento do objeto contratado.

Como pontuado na petição inicial:

“O prejuízo estético não se limita à percepção subjetiva dos moradores, mas decorre da ruptura objetiva da harmonia visual do ambiente, causada por reparo que destoa do conjunto da obra e compromete sua identidade arquitetônica.”

Esse entendimento dialoga diretamente com o artigo 944 do Código Civil e com o artigo 6º, inciso VI, do Código de Defesa do Consumidor, que asseguram a reparação integral do dano, inclusive quando ele se manifesta de forma estética e permanente.

Impactos práticos da decisão

A sentença representa um importante precedente para condomínios e adquirentes de imóveis novos. Ela deixa claro que a construtora não pode se eximir de responsabilidade sob o argumento de que “o problema foi resolvido”, quando o reparo gera novo prejuízo, ainda que de natureza estética.

Mais do que isso, reafirma que a garantia legal da construção protege não apenas a solidez e a segurança, mas também a qualidade, o acabamento e a coerência visual da obra, especialmente quando esses elementos foram expressamente prometidos na fase de comercialização.

Em síntese, a decisão consolida uma premissa essencial no direito da construção: reparar não é remendar. É restituir, na maior medida possível, o resultado que foi contratado e legitimamente esperado.