Editais de convocação e o risco de nulidade das Assembleias Condominiais
- Amanda Huppes
- 30 de mai.
- 3 min de leitura
A gestão condominial moderna exige celeridade e eficiência.
Não é mais razoável exigir que a convocação de assembleias seja feita por carta registrada ou por publicação em jornal de grande circulação, se todos os condôminos estão em grupos de WhatsApp recebem comunicados por e-mail, ou possuem aplicativos dedicados à vida em condomínio.
Ainda assim, o que está escrito na convenção e no regimento interno continua valendo: e deve ser cumprido à risca, mesmo que o procedimento pareça ultrapassado. A autonomia privada prevalece.
O que você verá nesse artigo?
O que diz a lei e o que ainda prevalece nas convenções antigas;
Julgado recente que anulou assembleia por convocação eletrônica;
Como a desatualização dos normativos internos compromete a gestão;
Boas práticas para redação moderna e segura da cláusula de convocação das Assembleias;
Recomendações práticas para atualização da convenção condominial.
Este conteúdo é voltado para síndicos, conselheiros e administradoras que enfrentam limitações práticas causadas por normas condominiais antiquadas. Também é útil para profissionais que desejam prevenir nulidades, fortalecer a legitimidade das deliberações e dar fluidez à gestão condominial, com respaldo jurídico atualizado.
A convocação de assembleias é um ato essencial da administração condominial. Mas quando segue formas ultrapassadas, ela própria se torna um risco jurídico.
Embora a comunicação eletrônica (como e-mail ou aplicativos de condomínio) já faça parte da rotina da maioria dos edifícios, muitas convenções ainda exigem:
Carta registrada com aviso de recebimento;
Protocolo físico em livro próprio;
Avisos impressos afixados em áreas comuns;
Ou até publicação em jornal impresso.
Quando o síndico convoca por um meio diferente, ainda que eficaz e amplamente aceito pelos condôminos, corre o risco de ter toda a assembleia anulada.
Caso recente: assembleia anulada por descumprimento da forma
Em 2023, o TJDFT anulou uma Assembleia Geral Ordinária porque a convocação foi feita apenas por e-mail, desrespeitando a forma prevista na convenção do condomínio.
Embora a comunicação tenha chegado a todos os condôminos, o Judiciário entendeu que a validade formal do ato dependia do que estava pactuado no documento normativo e não da eficiência do meio utilizado.
“Envio por e-mail desatende à forma prevista na Convenção e no Regimento Interno . O alegado anacronismo e suprimento da finalidade da convocação no sentido de conferir publicidade à realização da assembleia, bem como a utilização de correio eletrônico, não são suficientes para ilidir a obrigatoriedade da norma, sendo necessária a observância estrita à forma convocatória expressa na convenção, sob pena de nulidade do ato.”(TJ-DF 0717698-37.2022.8.07.0001 – 7ª Turma Cível)
A tentativa de modernizar as práticas da administração sem alterar formalmente os instrumentos jurídicos do condomínio acabou gerando o efeito oposto: a invalidação da assembleia e de todas as deliberações tomadas.
Por que isso ainda acontece?
A maior parte das convenções condominiais são redigidas pelas construtoras, ainda na fase de instituição do condomínio. Nessas versões originais, as cláusulas costumam ser engessadas, distantes da prática atual e focadas mais em "entregar algo obrigatório" do que na funcionalidade.
Com o tempo, essa estrutura se mostra desatualizada.
Formas de convocação que faziam sentido há 10 ou 20 anos, como jornais impressos, hoje são quase inviáveis ou totalmente ineficazes. Mas, sem uma atualização formal da convenção, essas exigências continuam sendo obrigatórias.
Como melhorar: boas práticas para a convocação das assembleias
Em um processo recente de atualização conduzido por nossa equipe, reformulamos a cláusula de convocação da seguinte forma:
“A convocação das Assembleias Gerais será feita com antecedência mínima de 10 (dez) dias, por comunicado acessível a todos os condôminos, com indicação expressa dos motivos da reunião, dos assuntos a tratar, do local, dia e hora em que ocorrerá.”
Essa redação garante:
Flexibilidade nos meios de comunicação (preservando validade legal);
Clareza sobre os elementos mínimos do edital;
Segurança jurídica para a administração e para os próprios condôminos.
A atualização da convenção e do regimento interno não é um capricho burocrático: é uma estratégia preventiva. Normas claras, atuais e bem redigidas:
Reduzem riscos de nulidade;
Facilitam a gestão e a comunicação;
Diminuem o risco de judicialização de atos administrativos;
Reforçam a legitimidade da atuação do síndico.
Atualizar a convenção é mais do que trocar palavras antigas por novas: é estruturar um documento com visão de perenidade.
Temos auxiliado condomínios residenciais e comerciais em todo o país a atualizar suas convenções e regimentos internos com foco em clareza jurídica, governança eficiente e redução de riscos.
Nóbrega Costa Advogados - Soluções jurídicas estratégicas para uma administração condominial segura.
As informações contidas neste artigo têm caráter informativo e não substituem a análise técnica específica de cada caso.
A aplicação prática das orientações aqui apresentadas depende das circunstâncias concretas envolvidas em cada relação contratual. Para segurança jurídica, recomenda-se a avaliação individualizada por profissional habilitado.
Casos específicos podem envolver particularidades não abordadas neste conteúdo. Quando surgirem dúvidas que escapem ao escopo geral apresentado aqui, pode ser útil conversar com um profissional que acompanhe de perto as necessidades do seu condomínio.
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