Garantia da obra, prescrição e decadência: quanto tempo tenho para exigir a correção de um vício de construção?

A ideia deste artigo é desmistificar questões, muitas vezes tratadas de forma equivocada, em torno dos prazos para reclamar vícios de construção em imóveis. É comum que construtoras defendam a tese de que, ultrapassados 90 dias da entrega das chaves, teria decaido o direito de reclamar vícios de construção existentes no imóvel. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT), contudo, vem consolidando uma compreensão mais técnica e alinhada ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), que distingue com precisão prescrição e decadência e reconhece a possibilidade de se pleitear a reparação de danos para além desse lapso inicial.

Tomaremos como base um recente acórdão da 6ª Turma Cível do TJDFT (Agravo de Instrumento n. 0751124-38.2025.8.07.0000), que enfrentou frontalmente a tese de decadência em caso de vícios construtivos, para explicar, de modo prático, quanto tempo o adquirente de imóvel tem para exigir a correção de vícios e em que situações esse prazo é decadencial ou prescricional.

Prescrição e decadência: o que está em jogo, na prática?

O ponto de partida é compreender que há, no plano jurídico, duas discussões distintas:

Primeiro, quando se fala em decadência, discute-se o prazo para o exercício de uma faculdade específica conferida ao consumidor, como pedir a substituição do produto, o abatimento proporcional do preço, a reexecução do serviço ou a resolução do contrato, nos termos dos artigos 18 e 20 do Código de Defesa do Consumidor (CDC). É nesse contexto que se insere o artigo 26 do CDC, que prevê 90 dias para reclamar de vícios aparentes em produtos ou serviços duráveis, como imóveis.

Segundo, quando se fala em prescrição, discute-se o prazo para o exercício de uma pretensão, isto é, para ajuizar ação visando à reparação de danos (materiais e morais) decorrentes de uma conduta ilícita ou de uma prestação defeituosa.

Aqui, não se está mais apenas diante de uma escolha entre consertar ou trocar o bem, mas de obter judicialmente a recomposição do prejuízo sofrido.

A confusão nasce quando se tenta transportar, automaticamente, o prazo decadencial do artigo 26 do CDC para qualquer demanda que envolva vício construtivo, ignorando a natureza do pedido formulado pelo consumidor. É justamente essa confusão que o acórdão do TJDFT enfrenta, com base na jurisprudência do STJ.

O caso concreto analisado pelo TJDFT

No caso julgado, o consumidor adquiriu imóvel na planta, por R$ 950.000,00, com entrega da obra em setembro de 2023. Ao se imitir na posse, constatou vícios construtivos e desconformidades com o projeto e regulamentos técnicos. Houve tentativa de reexecução da obra pela construtora, mas os problemas persistiram.

Em contestação, a construtora suscitou, entre outros pontos, a decadência, com base no artigo 26, inciso II, do CDC, sob o argumento de que o consumidor não teria reclamado no prazo de 90 dias.

O juízo de primeiro grau, ao proferir decisão de saneamento, afastou a prejudicial de decadência. A construtora interpôs agravo de instrumento, sustentando, novamente, que o direito do autor estaria fulminado pelo decurso do prazo decadencial.

Foi nesse contexto que a 6ª Turma Cível do TJDFT chamou atenção para o que o STJ já decidiu acerca do alcance do artigo 26 do CDC.

O acórdão registra:

É de 90 dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC). O prazo decadencial previsto no art. 26 do CDC relaciona-se ao período de que dispõe o consumidor para exigir em juízo alguma das alternativas que lhe são conferidas pelos arts. 18, § 1º, e 20, caput, do mesmo diploma legal (a saber, a substituição do produto, a restituição da quantia paga, o abatimento proporcional do preço e a reexecução do serviço), não se confundindo com o prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear indenização decorrente da má-execução do contrato. Quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/2002. (REsp 1.819.058/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, citado no voto)

A partir dessa formulação, a 6ª Turma Cível adota a linha de que o artigo 26 do CDC não esgota a tutela do consumidor. Ele define o prazo para o exercício de determinadas faculdades típicas de um regime de vícios do produto ou do serviço, mas não alcança, de modo automático, a pretensão de responsabilizar o fornecedor pelos danos causados por esses vícios.

A chave, portanto, não é apenas “quanto tempo passou”, mas qual é a natureza do pedido formulado em juízo.

O acórdão é preciso ao diferenciar, no caso concreto, o conteúdo da demanda do consumidor:

Na hipótese, a pretensão autoral não é redibitória. O consumidor pretende reparação dos danos decorrentes dos vícios, na forma de obrigação de fazer (conserto) ou de pagar (indenização). A demanda, portanto, sujeita-se a prazo prescricional (e não decadencial).

Essa passagem é bastante elucidativa. Aqui, o Tribunal identifica que o autor não busca apenas exercer um direito típico de “desfazer o negócio” ou “trocar o produto”, mas sim ver reparados danos consequenciais, inclusive de ordem moral, decorrentes da inadequação do imóvel.

Quando se está diante de: a) pedido de conserto, na forma de obrigação de fazer judicial; b) pedido de indenização por danos materiais (como custeio de reparos, perda de uso, etc.); e c) pedido de indenização por danos morais, a pretensão não se enquadra no regime estrito do artigo 26 do CDC, mas no regime geral da responsabilidade civil, que é de natureza prescricional.

Qual prazo prescricional o TJDFT aplica?

Reconhecido que se trata de pretensão indenizatória, surge a pergunta central: qual o prazo de prescrição?

O acórdão responde de forma direta:

À falta de norma específica no CDC que regule a prescrição da pretensão de indenização por danos decorrentes de vícios de produtos ou serviços, deve ser aplicado o prazo geral de 10 anos previsto no art. 205 do Código Civil, o qual não transcorreu na espécie.

Ou seja, o Tribunal adota a orientação segundo a qual, inexistindo prazo especial no CDC para a pretensão indenizatória por vício do produto ou serviço, aplica-se o prazo decenal do Código Civil, previsto no artigo 205.

Esse entendimento está em sintonia com o precedente do STJ que foi expressamente transcrito, segundo o qual, em hipóteses de inadimplemento contratual (incluindo vícios construtivos em promessa de compra e venda de imóvel), o prazo para a pretensão de indenização é de dez anos, salvo previsão específica em contrário.

Repare que essa construção não ignora o CDC, mas o integra ao sistema civil, reconhecendo a incidência prioritária da legislação consumerista, porém complementada pelas regras gerais do Código Civil nos pontos em que o CDC é omisso.

Nesse contexto, a conclusão do TJDFT no caso concreto é de que ainda não transcorreu o prazo de dez anos previsto no artigo 205 do Código Civil, razão pela qual a discussão sobre os vícios construtivos e seus efeitos permanece juridicamente viável.

Vinícius Nóbrega é Advogado e Mestre em Direito.