TJMG determina que prestações de parcela de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cobrada a maior, deve ser devolvida em dobro

Consumidores de Poços de Caldas garantiram uma vitória relevante no Tribunal de Justiça de Minas Gerais em uma ação envolvendo contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e a forma de reajuste das parcelas. O caso girou em torno de duas discussões principais: se a correção monetária poderia incidir sobre o saldo devedor total do contrato, como vinham fazendo as empresas vendedoras, e se os valores cobrados indevidamente deveriam ser devolvidos de forma simples ou em dobro, com base no Código de Defesa do Consumidor.

No julgamento, a 18ª Câmara Cível analisou duas apelações: a dos compradores, que pediam a devolução em dobro do que pagaram a mais, e a das empresas do ramo imobiliário, que defendiam a legalidade da sua forma de cálculo e buscavam reverter a condenação. O tribunal acabou dando razão aos consumidores, reformando a sentença apenas para determinar a restituição em dobro dos valores cobrados indevidamente e mantendo a condenação das rés quanto ao erro na metodologia de reajuste.

O ponto central do caso foi a interpretação do próprio contrato assinado pelas partes. Embora o quadro-resumo do instrumento trouxesse, em um primeiro momento, a frase de que “todos os valores previstos neste contrato serão reajustados”, logo em seguida a redação deixava claro que o reajuste se aplicava às parcelas mensais e às parcelas intermediárias, com uma sistemática específica de acumulação desses valores ao longo do ano. As cláusulas gerais de pagamento também reforçavam essa lógica, sem mencionar de forma clara que o saldo devedor como um todo seria corrigido. Com base nessa leitura conjunta, o TJMG entendeu que não havia autorização contratual para reajustar o saldo devedor, apenas as parcelas.

Esse entendimento foi confirmando por uma perícia contábil determinada pelo juízo. A perita apontou que o contrato era explícito ao prever o reajuste das prestações mensais e das intermediárias anuais, excluindo de qualquer correção a entrada e outros componentes financeiros para os quais não houvesse previsão, o que incluía o saldo devedor. Ao responder aos quesitos, a profissional foi taxativa ao dizer que a metodologia usada pelas empresas não estava em conformidade com o que foi firmado e que o saldo devedor vinha sendo reajustado de forma indevida. Para o tribunal, a sentença de primeiro grau, ao mandar adequar os cálculos, apenas garantiu o cumprimento fiel do contrato, afastando a tese das rés de que haveria desequilíbrio contratual.

A segunda discussão relevante tratou da forma de devolução dos valores pagos a maior. Em primeira instância, o juiz havia determinado a restituição simples, sob o argumento de que não estava comprovada a má-fé das empresas. Os autores recorreram, pedindo a aplicação do artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, que prevê a devolução em dobro do indébito, salvo engano justificável. Ao reexaminar o tema, o TJMG destacou que o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de embargos de divergência, já tinha pacificado o entendimento de que, para a repetição em dobro, não é necessária a prova de má-fé do fornecedor; basta que a cobrança indevida represente uma conduta contrária à boa-fé objetiva.

Um detalhe importante é que o STJ modulou os efeitos desse entendimento, determinando que a dispensa de prova de má-fé para a devolução em dobro vale apenas para cobranças indevidas feitas após 30 de março de 2021. No caso concreto, o contrato de compra e venda foi celebrado em 31 de março de 2023, ou seja, depois dessa data. Por isso, o TJMG concluiu que se aplica integralmente a tese do STJ, reconhecendo o direito dos consumidores à restituição em dobro dos valores pagos em excesso, sem a necessidade de demonstrar dolo ou intenção de lesar por parte das empresas.

Do ponto de vista jurídico, a decisão chama a atenção por alguns motivos. Primeiro, reafirma a importância da interpretação sistemática das cláusulas contratuais: não basta isolar uma expressão genérica (“todos os valores serão reajustados”) para justificar práticas mais gravosas ao consumidor, se o restante do contrato delimita claramente a base de cálculo. Segundo, reforça o papel da boa-fé objetiva nas relações de consumo: ao reajustar o saldo devedor sem autorização expressa, as empresas extrapolaram o comportamento esperado de um fornecedor leal e transparente. Terceiro, consolida na prática a linha do STJ de fortalecer a proteção ao consumidor quanto à repetição do indébito em dobro em situações de cobrança abusiva ocorridas após 2021.

Na prática, esse acórdão tende a ter reflexos no mercado imobiliário. Loteadoras, incorporadoras e sociedades de propósito específico que atuam com contratos de longa duração precisarão redobrar o cuidado na redação de cláusulas de reajuste, deixando de forma inequívoca se a correção incide apenas sobre parcelas ou também sobre o saldo devedor, e explicando a metodologia de cálculo. Caso contrário, aumentam as chances de o Judiciário considerar abusiva a prática e determinar não apenas a revisão dos valores, mas também a devolução em dobro de tudo o que foi cobrado a mais.

Com essa decisão, o TJMG envia um recado claro: contratos de adesão no setor imobiliário devem ser transparentes e coerentes, e qualquer tentativa de ampliar a vantagem econômica do fornecedor para além do que está claramente escrito será vista com reservas, especialmente quando compromete o equilíbrio do negócio em prejuízo do consumidor.

Processo em referência: 1.0000.24.173846-7/002