TJDFT condena ex-síndica a ressarcir R$ 113 mil ao condomínio por realizar despesas sem previsão orçamentária e sem aprovação em assembleia

Decisão recente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) reforçou a responsabilidade do síndico na gestão financeira do condomínio e determinou que gastos extraordinários só podem ser realizados se houver previsão no orçamento aprovado pelos condôminos em assembleia. A decisão, proferida na Apelação Cível nº 0726113-72.2023.8.07.0001, julgada pela 6ª Turma Cível, condenou a ex-síndica a ressarcir integralmente o valor de R$ 113.814,95 aos cofres condominiais, por ter realizado despesas sem autorização e sem previsão orçamentária. 

O caso teve início após o condomínio ingressar com ação de exigir contas, apontando que diversas despesas foram realizadas durante a gestão entre dezembro de 2019 e novembro de 2020 sem aprovação dos condôminos. As contas foram rejeitadas em assembleia, e um laudo pericial confirmou a existência de gastos não previstos no orçamento e sem deliberação assemblear. Em sua decisão, o Tribunal destacou expressamente que a gestão condominial exige obediência rigorosa às regras estabelecidas na convenção e na legislação.

Conforme registrado no acórdão, ainda que serviços ou obras sejam úteis ou tragam benefício ao edifício, sua execução não pode prescindir da aprovação pelos condôminos ou, nos casos autorizados pela convenção, de aprovação do conselho fiscal: “A gestão condominial exige observância rigorosa das normas previstas na convenção e na legislação. Ainda que as obras ou serviços tenham caráter útil ou necessário, sua execução sem aprovação prévia ou ratificação posterior em assembleia […] constitui irregularidade que impõe o dever de ressarcimento.” 

A ex-síndica alegou que as despesas teriam beneficiado o condomínio e que teriam sido realizadas de boa-fé. O Tribunal rejeitou essa justificativa. Segundo o voto, a suposta boa-fé não afasta a responsabilidade pessoal do gestor. O acórdão registra: “A alegada boa-fé […] não constitui excludente de responsabilidade para o descumprimento das normas legais e convencionais.” 

Entre os gastos realizados sem autorização estavam investimentos em jardinagem e obras na fachada. O próprio laudo reconheceu que não havia previsão orçamentária nem autorização formal para essas despesas. Conforme trecho do voto, “os gastos não foram realizados de acordo com a previsão orçamentária, no que diz respeito aos serviços de manutenção e investimento em jardinagem e benfeitorias/obras, os quais sequer foram previstos no orçamento.” 

O Tribunal lembrou ainda que o Código Civil, no artigo 1.341, determina que obras no condomínio dependem de aprovação formal pelos condôminos, seja por maioria simples (se úteis), seja por quórum de dois terços (se voluptuárias). A convenção do condomínio também exigia autorização prévia ou, em caráter excepcional, ratificação posterior pela assembleia. Em nenhum desses cenários houve comprovação de aprovação.

A decisão concluiu que, se o síndico realiza despesas sem previsão orçamentária e sem aprovação formal, assume responsabilidade pessoal pelo gasto. O voto foi explícito: “Confirmadas pelo próprio laudo as despesas irregulares no montante de R$ 113.814,95, impõe-se a condenação da ex-síndica à restituição integral desse valor, independentemente da alegada boa-fé.” 

O acórdão também reforçou o caráter obrigatório das deliberações assembleares, citando o artigo 24, parágrafo 1º, da Lei 4.591/64: as decisões tomadas pela assembleia obrigam todos os condôminos, inclusive o síndico. 

A 6ª Turma Cível do TJDFT decidiu, por unanimidade, prover o recurso do condomínio e negar provimento ao recurso da ex-síndica, mantendo a responsabilidade pessoal da gestora pelos valores despendidos sem autorização. A conclusão do acórdão sintetiza o entendimento: “Recurso do condomínio provido. Recurso da ré desprovido.” 

Com esta decisão, o Tribunal reforça a regra fundamental da administração condominial: o síndico só pode gastar recursos do condomínio dentro do orçamento aprovado e com prévia autorização dos condôminos. A liberdade de gasto não existe, mesmo quando se afirma que o objetivo foi beneficiar o prédio. Quando o procedimento não é seguido, o síndico pode ser obrigado a ressarcir o valor com recursos próprios.