TJDFT decide: condomínio não é responsável por todo acidente nas áreas comuns
- Sophia Masson
- 10 de out.
- 3 min de leitura
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDFT) decidiu que o condomínio não deve indenizar um morador que caiu em piso molhado no hall de entrada após chuva forte.
A decisão reforça um ponto importante: o condomínio deve adotar medidas de segurança e manutenção, mas não responde automaticamente por acidentes ocorridos em suas áreas comuns, sobretudo quando demonstrado que adota medidas razoáveis de manutenção e segurança.
Assim, a gestão deve equilibrar o dever de cuidado com a razoabilidade: um desafio cotidiano para síndicos, conselheiros e administradoras.
O que você verá nesse artigo?
O que aconteceu no caso julgado pelo TJDFT;
Fatores que determinaram a decisão do Tribunal;
Orientações práticas para a gestão e prevenção de riscos.
Este conteúdo é voltado para síndicos, conselheiros e administradoras que receiam ser responsabilização civil e precisam de orientação para tomar decisões em situações semelhantes.
No caso, o morador alegou ter escorregado em uma poça d’água no último degrau da escada do bloco, enquanto descia com o neto no colo, e que não havia aviso de “piso molhado”.
Pelo ocorrido, pediu indenização por danos morais e materiais.
O condomínio apresentou vídeos das câmeras internas que mostravam que o morador usava chinelos, não segurava o corrimão e não havia água visível no chão.
Argumentou que a chuva intensa da madrugada havia apenas deixado o piso úmido: situação imprevisível e inevitável.
Em primeira instância, o condomínio foi condenado. No entanto, o TJDFT reformou a sentença e afastou qualquer responsabilidade de indenizar por parte do condomínio.
O relator, Desembargador Diaulas Costa Ribeiro, foi categórico ao defender que o condomínio só pode ser responsabilizado quando há prova concreta de falha de manutenção, fiscalização ou administração.
“Ausente prova segura de falha quanto ao dever de manutenção, fiscalização ou administração, o condomínio não responde por queda de pedestre na área comum.”
O Tribunal também reafirmou que a relação entre condômino e condomínio não é de consumo, ou seja, o condomínio não é fornecedor de serviços, mas uma coletividade que deve agir com zelo, sem assumir obrigações impossíveis.
O acórdão destacou que acidentes podem acontecer mesmo quando o condomínio atua corretamente, e que tratá-lo como “segurador universal” seria incompatível com o equilíbrio das relações condominiais.
O Tribunal avaliou elementos objetivos, como:
Estrutura adequada: as escadas possuíam corrimão e fita antiderrapante;
Comportamento do morador: o morador usava chinelos e não se apoiou ao corrimão ao descer;
Prova técnica: inexistente quanto a defeitos no piso;
Histórico: nenhuma reclamação anterior sobre o local;
Contexto: condomínio com nove blocos e 144 unidades, o que torna inviável fiscalização permanente em dias de chuva.
O conjunto das provas levou à conclusão de que se tratou de acidente fortuito, e não de falha do condomínio.
Como melhorar: boas práticas para gestão razoável de riscos
O acórdão traz lições valiosas para quem conduz a gestão condominial e busca prevenir nulidades ou demandas judiciais:
Mantenha registros das rotinas de limpeza e manutenção das áreas comuns;
Sinalize riscos temporários, como pisos molhados, durante chuva ou limpeza.
Instrua a equipe de apoio sobre como agir em situações de potencial risco.
Registre ocorrências e providências em livro próprio ou base digital.
Reveja normas internas antigas que imponham deveres de vigilância excessivos ou impraticáveis ao condomínio.
Essas medidas ajudam a demonstrar diligência, reduzem a exposição a litígios e reforçam a legitimidade da gestão perante os condôminos.
O TJDFT reafirmou um princípio de bom senso jurídico: o condomínio deve prevenir e zelar, mas não pode garantir que acidentes jamais ocorram.
Síndicos e administradoras que mantêm rotinas documentadas e atuam com transparência conferem segurança jurídica à coletividade e evitam que situações inevitáveis se transformem em processos.
A modernização das práticas e a revisão das normas internas são passos essenciais para uma gestão condominial eficaz, legítima e alinhada à jurisprudência atual.
Nóbrega Costa Advogados - Soluções jurídicas estratégicas para uma administração condominial segura.
As informações contidas neste artigo têm caráter informativo e não substituem a análise técnica específica de cada caso.
A aplicação prática das orientações aqui apresentadas depende das circunstâncias concretas envolvidas em cada relação. Para segurança jurídica, recomenda-se a avaliação individualizada por profissional habilitado.
Casos específicos podem envolver particularidades não abordadas neste conteúdo. Quando surgirem dúvidas que escapem ao escopo geral apresentado aqui, pode ser útil conversar com um profissional que acompanhe de perto as necessidades do seu condomínio.
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