Terceirização em condomínios: como evitar a responsabilização trabalhista por falhas da empresa contratada

A contratação de empresas prestadoras de serviços terceirizados para portaria, limpeza, manutenção e segurança é amplamente adotada por condomínios residenciais e comerciais. Essa prática permite maior eficiência, reduz encargos administrativos e evita a gestão direta de empregados.

Mas junto aos benefícios, surgem também obrigações relevantes, em especial, o risco de responsabilização subsidiária em ações trabalhistas ajuizadas por empregados da empresa contratada.

Neste artigo, abordo os pontos de atenção e as boas práticas que devem orientar a administração condominial para prevenir litígios e proteger o patrimônio coletivo.

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O que você verá neste artigo:

• O que é a responsabilidade subsidiária e quando ela se aplica

• Um caso concreto: estratégia para driblar o risco

• A base legal e doutrinária que sustenta essa estratégia

• Diretrizes práticas para a contratação e fiscalização de terceirizadas

• O papel da assessoria jurídica preventiva

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O que é a responsabilidade subsidiária?

A responsabilidade subsidiária ocorre quando o condomínio, mesmo não sendo empregador, é condenado a arcar com verbas trabalhistas devidas pela empresa de prestadora de serviços terceirizados, como salários, décimo terceiro, férias, FGTS e INSS.

Esse entendimento é consolidado na Justiça do Trabalho, com fundamento na Súmula 331 do TST, e decorre da chamada culpa in vigilando. Ou seja, da omissão na fiscalização adequada da execução contratual por parte do tomador do serviço.

Como os condomínios tentam se proteger do risco

Cientes de que a Justiça do Trabalho pode responsabilizá-los por dívidas trabalhistas das empresas terceirizadas, muitos condomínios adotam medidas preventivas em seus contratos.

A mais comum é condicionar o pagamento mensal à apresentação de documentos que comprovem o cumprimento regular das obrigações trabalhistas:

Esses documentos funcionam como salvaguarda jurídica e são, muitas vezes, conferidos pela própria contabilidade do condomínio antes da liberação de qualquer valor.

Essa rotina de controle é parte essencial da estratégia de proteção patrimonial e contratual.

Mas e quando a empresa não fornece os documentos?

Foi exatamente essa a situação enfrentada por um de nossos clientes, em caso recente.

A empresa responsável pelos serviços de portaria deixou de apresentar, por mais de um mês, os documentos comprobatórios do cumprimento das obrigações trabalhistas de sua equipe.

Com base na cláusula contratual que vinculava o pagamento à entrega desses comprovantes, o condomínio suspendeu os repasses e, como medida de proteção jurídica, depositou os valores devidos em juízo.

O objetivo foi garantir o acesso às informações que comprovassem que a empresa estava cumprindo com suas obrigações, exatamente como ajustado em contrato.

A ausência da documentação colocava o condomínio em risco de descobrir eventuais irregularidades apenas quando já estivesse exposto judicialmente. Ao suspender o pagamento e recorrer ao depósito judicial, o condomínio buscou preservar a integridade do contrato e proteger seu patrimônio.

A estratégia foi validada pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que reconheceu que o condomínio agiu de forma legítima ao condicionar o pagamento à comprovação da regularidade trabalhista da contratada.

A decisão destacou que, em contratos bilaterais, nenhuma das partes pode exigir o cumprimento da obrigação da outra sem ter antes cumprido a sua parte.

Em outras palavras: quem não comprova que pagou seus funcionários não pode cobrar pagamento pelos serviços.

A consignação em pagamento, portanto, é instrumento legítimo de proteção patrimonial e contratual, desde que exista cláusula que condicione o pagamento à apresentação dos documentos de regularidade trabalhista.

Diretrizes práticas: prevenção começa no contrato

Com base na experiência prática do escritório, organizamos abaixo algumas orientações que integram o nosso Guia para Contratação de Empresas Terceirizadas em Condomínios.

Antes de contratar:

• Pesquisar o histórico da empresa:

• Tempo de atuação, referências, certidões negativas e protestos;

• Ações trabalhistas em curso;

• Capacidade financeira.

• Avaliar risco de falência: o condomínio pode ser responsabilizado se a contratada se tornar insolvente.

  
  

• No contrato:

• Condicionar o pagamento mensal à entrega dos seguintes documentos:

  • Recibos salariais, guias de FGTS e INSS, folha de ponto, CNDT atualizada, dentre outros citados acima, para serem conferidos pela contabilidade do condomínio.

• Prever:

• Direito de rescisão imediata em caso de descumprimento;

• Penalidades por inadimplemento e responsabilidade por prejuízos trabalhistas.

  
  

• Durante a execução:

  • Manter organização e registro mensal dos documentos entregues;

  • Estabelecer no contrato da contabilidade a responsabilidade pela conferência documental antes de autorizar pagamentos;

    
    

A responsabilidade do condomínio pode durar até 2 anos

Mesmo após a rescisão do contrato com a empresa prestadora de serviços terceirizados, o condomínio ainda pode ser chamado à responsabilidade por ações propostas dentro do prazo de 2 anos após o término da relação de trabalho.

A boa notícia é que a jurisprudência tende a limitar essa responsabilidade ao período em que houve efetivo benefício pela prestação dos serviços.

Por isso, é essencial que a rescisão contratual esteja bem documentada e que os registros de fiscalização sejam preservados durante esse período.

A atuação do escritório

Nosso escritório atua de forma estratégica e especializada na defesa jurídica de condomínios residenciais e comerciais. O caso citado exemplifica como a atuação preventiva e técnica do jurídico resulta em decisões judiciais que protegem o condomínio de riscos trabalhistas e financeiros, em geral.

As informações contidas neste artigo têm caráter informativo e não substituem a análise técnica específica de cada caso.

A aplicação prática das orientações aqui apresentadas depende das circunstâncias concretas envolvidas em cada relação contratual. Para segurança jurídica, recomenda-se a avaliação individualizada por profissional habilitado.

Curriculo Lattes